一、概念

1.經(jīng)營租賃

經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。以下情形也屬于經(jīng)營租賃：

將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

水路運輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于經(jīng)營租賃。光租業(yè)務(wù)，是指運輸企業(yè)將船舶在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔(dān)運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務(wù)活動。干租業(yè)務(wù)，是指航空運輸企業(yè)將飛機在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備機組人員，不承擔(dān)運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務(wù)活動。

2.融資租賃

融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

3.融資性售后回租

融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)又將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動。即賣方兼承租人，買方兼出租人。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。

例：甲企業(yè)最近要開展新項目，缺錢，但甲企業(yè)有一臺設(shè)備，就和乙融資租賃企業(yè)達(dá)成協(xié)議，先把這臺設(shè)備賣給乙企業(yè)，然后再通過向乙企業(yè)支付租金的方式將設(shè)備租回來使用。售后回租實質(zhì)是融資，承租人和供貨人為同一人。

依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》

注意與售后回購區(qū)別：

售后回購（以低于市場價售出，將來回購要加上利息）與售后回租雖然本質(zhì)上都屬于融資行為，但稅務(wù)處理不同，對于承租方來說，售后回租既不用交增值稅，也不用交企業(yè)所得稅；而售后回購要交增值稅。售后回購的企業(yè)所得稅與會計準(zhǔn)則一致，國稅函〔2008〕875號文規(guī)定：“采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費用�！�

二、增值稅

（一）稅目

1.經(jīng)營租賃

銷售服務(wù)——現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)

納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。（財稅〔2016〕47號 ）

2. 融資租賃

銷售服務(wù)——現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)

3.融資性售后回租

銷售服務(wù)——金融服務(wù)——貸款服務(wù)

試點納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。（財稅〔2016〕36號附件2）

（二）稅率/征收率

1.經(jīng)營/融資租賃

（1）有形動產(chǎn)租賃

一般納稅人采用一般計稅稅率為13%；小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅征收率為3%。

（2）不動產(chǎn)租賃

一般計稅稅率為9%；簡易計稅征收率一般為5%，另有規(guī)定的包括：

(1)個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額：含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）；

(2)住房租賃企業(yè)中的納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅：含稅銷售額÷（1+1.5%）×1.5%（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）

2.融資性售后回租

一般計稅稅率為6%，簡易計稅征收率為3%。

（三）異地出租不動產(chǎn)預(yù)征率

一般計稅：3%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+9%）×3%

簡易計稅一般情況下5%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+5%）×5%，另有規(guī)定的包括：

（1）個人出租住房1.5%，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+5%）×1.5%

（2）住房租賃企業(yè)向個人出租住房，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+1.5%）×1.5%

（四）稅收優(yōu)惠

1.增值稅即征即退

經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人（注1）中的一般納稅人，提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

即征即退稅額=（當(dāng)期融資租賃服務(wù)應(yīng)納稅額+當(dāng)期融資性售后回租服務(wù)應(yīng)納稅額）-（當(dāng)期融資租賃服務(wù)取得的全部價款和價外費用+當(dāng)期融資性售后回租服務(wù)取得的全部價款和價外費用）×3%

注1：經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人。商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點納稅人（包括經(jīng)上述部門備案從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人），2016年5月1日后實收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行；2016年5月1日后實收資本未達(dá)到1.7億元但注冊資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

注意：

1.取消了原政策對融資性售后回租即征即退政策的時間限制；

2.對納稅人的注冊資本金額要求調(diào)整為實收資本金額要求，并對未達(dá)標(biāo)的納稅人規(guī)定了三個月的過渡期時間進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整；

3.融資性售后回租雖然作為“貸款服務(wù)”征收增值稅，但仍可按照上述規(guī)定享受即征即退增值稅政策，但僅限于有形動產(chǎn)的售后回租業(yè)務(wù)，不包括不動產(chǎn)的融資性售后回租。

4.小規(guī)模納稅人不適用即征即退。

5.融資性售后回租屬于貸款服務(wù)，納稅人接受的貸款服務(wù)，其進(jìn)項稅額不得抵扣。

依據(jù)：財稅〔2016〕36號附件3、財稅〔2016〕140號

2.增值稅差額納稅

（1）融資租賃

經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人（注1），提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。（財稅〔2016〕36號附件2）

不符合注1條件的納稅人應(yīng)以全部價款和價外費用為銷售額，按照“租賃服務(wù)”繳納增值稅。

注：政策未規(guī)定不得開具專用發(fā)票，可以全額開具增值稅專用發(fā)票。即全額開票，差額納稅，全額抵扣，但貸款利息由于不允許抵扣，實務(wù)中一般開具增值稅普通發(fā)票。

（2）融資租賃售后回租

經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人（注1），提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。注：按貸款服務(wù)

試點納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅，可以選擇以下方法之一計算銷售額：注：按租賃服務(wù)

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實際收取的本金。

試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。注：差額開票，差額納稅。

②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。（注：租金中不含本金）

注意：

（1）售后回租屬于貸款服務(wù)范圍，貸款服務(wù)的銷售額為提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入，不含貸款本金。因此，提供融資性售后回租服務(wù)取得的全部價款和價外費用中也不包含本金。考慮到政策延續(xù)（營改增后將“融資性售后回租”從“有形動產(chǎn)租賃服務(wù)”納入“貸款服務(wù)”范圍）另外給了符合條件的融資性售后回租差額征稅的優(yōu)惠，其它貸款服務(wù)是沒有的。

（2）老合同老規(guī)定，2016 年4 月30 日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。

（3）融資租賃服務(wù)仍采取差額的方式確定銷售額，允許扣除的項目中刪除保險費和安裝費，主要原因是保險服務(wù)、安裝服務(wù)已經(jīng)納入增值稅征收范圍，購買保險服務(wù)、安裝服務(wù)時已支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額，可以按規(guī)定作為進(jìn)項稅額予以抵扣，無需再采取從銷售額中扣除的方式。

（4）按照上述規(guī)定差額確定銷售額的試點納稅人，必須是經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人。

依據(jù)：財稅〔2016〕36號附件2

3.一般納稅人可選擇簡易計稅

（1）有形動產(chǎn)租賃

一般納稅人發(fā)生以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)可以選擇適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2016〕36號附件2）

（2）不動產(chǎn)租賃

①一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）

②一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅（財稅〔2016〕47號 ）

③自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房（選擇）適用簡易計稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅,應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+1.5%)×1.5%（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）

4.承租人出售資產(chǎn)

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有 關(guān)稅收問題的公告》 (國家稅務(wù)總局公告 2010 年第 13 號) 規(guī)定: 融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為, 不屬于增值稅征收范圍, 不征收增值稅。開具發(fā)票時, 選取商品和服務(wù)稅收分類與編碼的 “6 未發(fā)生銷售行為的 不征稅項目” 中的 “606: 融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)”, 稅率選擇 「不征稅」, 稅額顯示 「∗∗∗」, 只能開具增值稅普通發(fā)票。

（五）出口退（免）稅業(yè)務(wù)

對融資租賃出口貨物試行退稅政策。對融資租賃企業(yè)、金融租賃公司及其設(shè)立的項目子公司，以融資租賃方式租賃給境外承租人且租賃期限在5年（含）以上，并向海關(guān)報關(guān)后實際離境的貨物，試行增值稅、消費稅出口退稅政策。 （財稅〔2014〕62號）

根據(jù)財稅〔2016〕36號附件4規(guī)定，境內(nèi)的單位和個人銷售標(biāo)的物在境外使用的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)免征增值稅，但財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外。

自2017年1月1日起，生產(chǎn)企業(yè)銷售自產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，或者融資租賃企業(yè)及其設(shè)立的項目子公司、金融租賃公司及其設(shè)立的項目子公司購買并以融資租賃方式出租的國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的海洋工程結(jié)構(gòu)物，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅，不再適用增值稅出口退稅政策，但購買方或者承租方為按實物征收增值稅的中外合作油（氣）田開采企業(yè)的除外。2017年1月1日前簽訂的海洋工程結(jié)構(gòu)物銷售合同或者融資租賃合同,在合同到期前,可繼續(xù)按現(xiàn)行相關(guān)出口退稅政策執(zhí)行。（財稅〔2016〕140號）

二、契稅處理

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租人，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期滿后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租人應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第一條的規(guī)定，對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

三、房產(chǎn)稅處理

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第三條規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

四、土地增值稅處理

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

融資租賃期間，并未轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，出租人不需要繳納土地增值稅。若融資租賃期限屆滿，不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租人需要繳納土地增值稅。

五、印花稅處理

1.經(jīng)營租賃

根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》，租賃合同按租金的千分之一繳納印花稅。

2.融資租賃

根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》，融資租賃合同按租金的萬分之零點五繳納貼花稅。

3.融資性售后回租

根據(jù)《關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知》（財稅〔2015〕144號）第一條，在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，對承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

七、企業(yè)所得稅處理與會計處理

（一）稅會差異

1.經(jīng)營租賃

（1）企業(yè)所得稅處理

以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。（《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條）

（2）會計處理

舊租賃準(zhǔn)則：經(jīng)營租賃承租人的租賃費支出直接計入“租金”科目，并可據(jù)實在企業(yè)所得稅稅前扣除，與稅法的規(guī)定一致，不產(chǎn)生稅會差異。

新租賃準(zhǔn)則：承租人不再區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃。承租人確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并對“使用權(quán)資產(chǎn)”計提折舊，對“租賃負(fù)債”計量利息費用；而稅法仍按照發(fā)生的租賃費支出分期均勻扣除，由此產(chǎn)生稅會差異。

2.融資租賃

（1）企業(yè)所得稅處理

以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費用，分期扣除。

融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)，租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)。（《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條、第五十八條）

（2）會計處理

經(jīng)營租賃與融資租賃的分類標(biāo)準(zhǔn)，是否實質(zhì)轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險和報酬。承租人確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并對“使用權(quán)資產(chǎn)”計提折舊，對“租賃負(fù)債”計量利息費用。

企業(yè)會計準(zhǔn)則遵循謹(jǐn)慎性原則，按照租賃開始日租賃付款額現(xiàn)值和初始直接費用等計入使用權(quán)資產(chǎn)。企業(yè)所得稅法對融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的計價不考慮最低租賃付款額現(xiàn)值，不承認(rèn)會計上確認(rèn)的未確認(rèn)融資費用，是按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產(chǎn)的入賬價值，將確認(rèn)的未實現(xiàn)融資費用直接計入固定資產(chǎn)原值。

3.融資性售后回租

（1）企業(yè)所得稅處理

融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。  (國家稅務(wù)總局公告2010年第13號)

（2）會計處理

新準(zhǔn)則要求首先按照收入準(zhǔn)則的規(guī)定，評估確定售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否屬于銷售，再分別予以處理。

售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不屬于銷售的，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，同時確認(rèn)一項與轉(zhuǎn)讓收入等額的金融負(fù)債；出租人不確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，但應(yīng)確認(rèn)一項與轉(zhuǎn)讓收入等額的金融資產(chǎn)。該處理與稅務(wù)處理一致，沒有稅會差異。

售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于銷售的，新準(zhǔn)則將該業(yè)務(wù)作為資產(chǎn)銷售和租賃兩項交易進(jìn)行會計處理。如果銷售對價的公允價值與資產(chǎn)的公允價值不同，或者出租人未按市場價格收取租金，則承租人應(yīng)當(dāng)將銷售對價低于市場價格的款項作為預(yù)付租金進(jìn)行會計處理，將高于市場價格的款項作為從出租人獲得額外融資進(jìn)行會計處理；同時，承租人按照公允價值調(diào)整相關(guān)銷售利得或損失，出租人按市場價格調(diào)整租金收入。該處理與企業(yè)所得稅的處理會產(chǎn)生時間性差異。

（二）租賃（不再區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃）分錄簡版

承租人：

對于短期租賃（租賃期不超過12個月）和低價值資產(chǎn)（按單個資產(chǎn)全新時的價值判斷，通常絕對價值低于4萬元）租賃，承租人可以選擇不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。

（1）確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債：

借：使用權(quán)資產(chǎn)（注1）

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用（倒擠）

    貸：租賃負(fù)債——租賃付款額（尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值）

銀行存款（第1年的租賃付款額）

注1：按照成本對使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行初始計量，成本包括4項：

①租賃負(fù)債的初始計量金額

②租賃期開始日或之前支付的租賃付款額（存在租賃激勵的，應(yīng)扣除已享受激勵金額）

③承租人發(fā)生的初始直接費用

④承租人為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)預(yù)計將發(fā)生的成本

（2）確認(rèn)當(dāng)年的利息金額，計入財務(wù)費用：

借：財務(wù)費用——利息費用

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用

（3）年末支付租金，承租方取得出租方開具的增值稅專用發(fā)票：

借：租賃負(fù)債——租賃付款額

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款

（4）對使用權(quán)資產(chǎn)計提折舊，如果預(yù)期可以取得資產(chǎn)的所有權(quán)，折舊年限為資產(chǎn)剩余使用壽命。承租人能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者孰短的期間內(nèi)計提折舊。 承租人應(yīng)自租賃期開始的當(dāng)月計提折舊，當(dāng)月計提有困難的，為便于實務(wù)操作，企業(yè)可選擇自租賃期開始的下月計提折舊。

借：管理費用

貸：累計折舊

（5）計提減值準(zhǔn)備，一旦計提，不得轉(zhuǎn)回。承租人應(yīng)當(dāng)按照扣除減值損失之后的使用權(quán)資產(chǎn)的賬面價值，進(jìn)行后續(xù)折舊。

借:資產(chǎn)減值損失

貸:使用權(quán)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2.出租人

融資租賃：

出租人發(fā)生的與經(jīng)營租賃有關(guān)的初始直接費用應(yīng)當(dāng)資本化。 使用權(quán)資產(chǎn)的成本包括承租人發(fā)生的初始直接費用。 明確租賃負(fù)債的折現(xiàn)率為租賃內(nèi)含利率或承租人增量借款利率。租賃負(fù)債的利息費用按照“固定的周期性利率計算”，不再適用實際利率的提法。 “租賃付款額”替代“最低租賃付款額”，“可變租賃付款額” 替代“或有租金”;“租賃收款額”替代“最低租賃收款額”。

（1）購入設(shè)備

借：融資租賃資產(chǎn)

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款

（2）租出設(shè)備

借：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額（未來實際會收到的租金總額）

應(yīng)收融資租賃款——未擔(dān)保余值

貸：融資租賃資產(chǎn)（賬面價值）

應(yīng)收融資租賃款——未實現(xiàn)融資收益（利息）

（3）收取租金，分配未實現(xiàn)融資收益

借：銀行存款

貸：應(yīng)收融資租賃款

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅中（銷項稅額）

借：應(yīng)收融資租賃款——未實現(xiàn)融資收益（利息）

貸：租賃收入

……

（4）租賃期屆滿

租賃資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方，出租方無需做任何處理。

經(jīng)營租賃：

（1）在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應(yīng)采用直線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。

借:銀行存款/應(yīng)收賬款/其他應(yīng)收款等

貸:租賃收入——經(jīng)營租賃收入/其他業(yè)務(wù)收入等

（2）出租人發(fā)生的與經(jīng)營租賃有關(guān)的初始直接費用應(yīng)當(dāng)資本化至租賃標(biāo)的資產(chǎn)的成本，在租賃期內(nèi)按照與租金收入相同的確認(rèn)基礎(chǔ)分期計入當(dāng)期損益（營業(yè)成本）。

（3）對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類似資產(chǎn)的折舊政策計提折舊。出租人應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的規(guī)定，確定經(jīng)營租賃資產(chǎn)是否發(fā)生減值，并對已識別的減值損失進(jìn)行會計處理。

（4）出租人取得的與經(jīng)營租賃有關(guān)的可變租賃付款額，如果是與指數(shù)或比率掛鉤的，應(yīng)在租賃期開始日計入租賃收款額；除此之外的，應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

（三）融資性售后回租分錄模板

承租人（賣方）

1.銷售不成立：融資交易

承租人（賣方）：不終止確認(rèn)所轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，將收到的款項確作為金融負(fù)債

借：銀行存款

貸：長期應(yīng)付款

出租人（買方）：不確認(rèn)標(biāo)的資產(chǎn)，將支付的款項確認(rèn)為金融資產(chǎn)。

借：長期應(yīng)收款

貸：銀行存款

2.銷售成立：售后租回，確認(rèn)出售部分的損益。

承租人（賣方）：終止確認(rèn)標(biāo)的資產(chǎn)，并對租回交易應(yīng)用承租人會計模式。按照原賬面價值的保留部分（即成本）計量使用權(quán)資產(chǎn)；僅就轉(zhuǎn)移至出租人的權(quán)利確認(rèn)相關(guān)利得或損失。銷售對價高于市場價格的款項作為買方兼出租人向賣方兼承租人提供的額外融資進(jìn)行會計處理。

（1）與額外融資相關(guān)

借：銀行存款

貸：長期應(yīng)付款

（2）與租賃相關(guān)

借：銀行存款 （公允價值）

使用權(quán)資產(chǎn)

 累計折舊

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額

 固定資產(chǎn)

資產(chǎn)處置損益

（3）支付租金，并確認(rèn)利息費用

借：租賃負(fù)債—租賃付款額

（租賃相關(guān)年付款額）

貸：銀行存款

借：財務(wù)費用

貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用

（4）支付額外融資部分并確認(rèn)利息費用（等額本息）

借：長期應(yīng)付款

財務(wù)費用

貸：銀行存款

出租人（買方）：確認(rèn)標(biāo)的資產(chǎn)，并對租回交易應(yīng)用出租人會計模式

（1）收取租金

借：銀行存款

貸：租賃收入 （租賃相關(guān)的年收款額）

收取額外融資部分

借：銀行存款

貸：財務(wù)費用—利息收入

長期應(yīng)收款

案例：

例：2021年5月30日，A公司將鍛壓設(shè)備一臺按90萬的價格出售給人民銀行批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的B公司，同時，又與其簽訂一份租賃合同，將設(shè)備租回。租賃合同約定，租賃期5年，從2017年起每年末支付租金20萬元（不含稅價）。該設(shè)備賬面原值110萬元，至本月已計提折舊30萬元。B公司支付對外借款利息5萬元。

1.承租方

增值稅：

承租方A出售資產(chǎn)的行為，不征收增值稅，開具發(fā)票時, 只能開具分類編碼“606: 融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)”的增值稅普通發(fā)票。

企業(yè)所得稅：

承租人A出售設(shè)備，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值80萬作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人A支付的10萬屬于融資利息的部分，作為A的財務(wù)費用在稅前扣除。

A公司會計分錄：

（1）初始計量

借：使用權(quán)資產(chǎn)  90

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用  10

貸：租賃負(fù)債——租賃付款額 100

（2）對使用權(quán)資產(chǎn)計提折舊

借：制造費用 2

貸：累計折舊  2

（3）融資利息扣除

借：財務(wù)費用       2

貸：未確認(rèn)融資費用             2

注：帳面80，售價90，稅法按80提折舊，會計按90提折舊，后通過沖管理費用減少折舊額，所以無差異�；刈鈨r100與售價90的差額作為財務(wù)費用扣除 ，稅會無差異。

2.出租方

增值稅：出租方B以取得的全部價款和價外費用（不含本金）10萬，扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息），本例是5萬元、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額，稅率為6%，增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分可享受即征即退。

所得稅：出租人B要確認(rèn)租金收入10萬，并可扣除其支付的與售后回租相關(guān)借款利息。

B公司會計分錄：

（1）取得融資租賃固定資產(chǎn)

借：融資租賃固定資產(chǎn)  90

貸：銀行存款  90

（2）出租融資租賃固定資產(chǎn)

借：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額  100

貸：融次租賃資產(chǎn)  90

應(yīng)收融資租賃款——未實現(xiàn)融資收益  10

（3）對外支付利息時

借：財務(wù)費用   1

貸：銀行存款     1

（4）收到租金

借：銀行存款  20.06

貸：應(yīng)收融資租賃款  20

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）    0.06

注：（100-90-5)/5/*6%=0.06

（5）結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入

借：應(yīng)收融資租賃款——未實現(xiàn)融資收益 2

貸：租賃收入  2